輕資產(chǎn)從來不是陽光下的新鮮事，甚至已經(jīng)玩出了套路，比如萬科的“小股操盤”、 大悅城的賣股求輕、綠城集團(tuán)的地產(chǎn)代建、花樣年的彩生活模式等等。如今，輕風(fēng)漸大，刮進(jìn)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這座稍顯沉悶的圍城，并有望主導(dǎo)下一波競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。

   “花別人的錢都是輕的，花自己的錢就是重的”，一位業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)單粗暴地闡述了輕資產(chǎn)的核心內(nèi)涵：充分利用外部資源，集中有限的自有資金，投入到最為擅長(zhǎng)、產(chǎn)生最高收益的行業(yè)分工中。稍加盤點(diǎn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，標(biāo)桿性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都已經(jīng)鋪路輕資產(chǎn)。

       2015年初，億達(dá)集團(tuán)制定了輕重資產(chǎn)并行的發(fā)展原則；2016年8月，億達(dá)中國正式推出“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2014年，光谷聯(lián)合制定了向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，2015年，其輕資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)的收入占比19.5%。2015年， 東湖高新首個(gè)以輕資產(chǎn)方式建設(shè)的園區(qū)落地。

      2016年剛剛完成重組，招商蛇口高管就表示，其正在研發(fā)輕資產(chǎn)模型，目前單央企手里就有近萬園區(qū)，公司可以輸出品牌，做輕資產(chǎn)服務(wù)。張江高科則在2016年推出“新三商”，強(qiáng)化向“科技投行”的轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)未來產(chǎn)業(yè)投資收入將超過房地產(chǎn)租賃收入……

輕資產(chǎn)路徑一：運(yùn)營（服務(wù)）輸出

      做大、售賣乃至分拆“運(yùn)營能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。 這一路徑有諸多優(yōu)點(diǎn)，可以較小資金和較低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)園區(qū)規(guī)?；季?；快速新增可協(xié)同園區(qū)，實(shí)現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn)；為重資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入新的城市探路；培育新的營收增長(zhǎng)點(diǎn)，甚至分拆成為富有故事性的獨(dú)立業(yè)務(wù)。市場(chǎng)上存在大量園區(qū)、商務(wù)樓宇，因?yàn)槿狈I(yè)的管理隊(duì)伍和客戶資源，而面臨爛尾的困境，也在刺激有經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商嘗試挑戰(zhàn)。

      以億達(dá)中國、光谷聯(lián)合、啟迪控股等為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商先下一城。

      億達(dá)中國以咨詢、委托運(yùn)營、包租等模式，面向當(dāng)?shù)卣⑵渌康禺a(chǎn)開發(fā)商所擁有的商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目提供運(yùn)營管理服務(wù)，這個(gè)“服務(wù)包”里的內(nèi)容包括項(xiàng)目選址、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代建管理、招商運(yùn)營、物業(yè)管理增值服務(wù)等。截至2015年底，通過輕資產(chǎn)模式，億達(dá)中國接受委托運(yùn)營商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目11個(gè)，運(yùn)營管理面積140萬平米， 提供咨詢服務(wù)項(xiàng)目7個(gè)，獲得運(yùn)營管理收入2548.2萬元、實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)1238萬元。在輕資產(chǎn)助力下，其在2015年，新進(jìn)入了上海、深圳、杭州、蘇州、長(zhǎng)沙等戰(zhàn)略目標(biāo)城市，初步實(shí)現(xiàn)了全國化布局。

      經(jīng)過一年的試水，億達(dá)似乎真正堅(jiān)定了“輕資產(chǎn)”之路，今年8月份，首次明確提出“輕重并舉”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中，重以占地3.4平方公里的“武漢軟件新城”項(xiàng)目為代表，輕以現(xiàn)在已經(jīng)落地全國12個(gè)城市的二十幾個(gè)園區(qū)運(yùn)營項(xiàng)目為代表。2016年上半年，億達(dá)中國新拓展委托運(yùn)營管理項(xiàng)目7個(gè)，包括上海外高橋項(xiàng)目、長(zhǎng)沙梅溪湖創(chuàng)新中心、蘇州昆山財(cái)智科技園、蘇州高融大廈、成都國賓總部項(xiàng)目、河南外包產(chǎn)業(yè)園等。這些業(yè)務(wù)的收費(fèi)模式包括租金分成、固定費(fèi)用+租金分成、租金分成+獎(jiǎng)勵(lì)、咨詢費(fèi)等。

      光谷聯(lián)合則在2014年制定輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，咨詢管理、全程代建、創(chuàng)業(yè)孵化、園區(qū)運(yùn)營等被納入輕資產(chǎn)口徑，值得一提的是，央企中國電子入主光谷聯(lián)合，中國電子旗下眾多園區(qū)，有望進(jìn)一步加快光谷聯(lián)合輕資產(chǎn)輸出的步伐。啟迪控股則早于2009年將輕資產(chǎn)輸出的管理系統(tǒng)投入運(yùn)行，其輸出包涵蓋園區(qū)建設(shè)(硬件)+孵化器+風(fēng)險(xiǎn)投資+商業(yè)智慧分享(比如創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃)，目前，其在國內(nèi)的多個(gè)園區(qū)都是以輕資產(chǎn)的方式運(yùn)行。

      此外，明確提出通過“運(yùn)營輸出”實(shí)施輕資產(chǎn)的還包括東湖高新、招商蛇口、萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。其中，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理層曾提出，輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務(wù)品牌，面向萬科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，快速復(fù)制，輸出品牌和管理盈利，按照其計(jì)劃，到2017年底，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)收益達(dá)到11億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3億元。

      不難發(fā)現(xiàn)，此“輕”須以“重”為基礎(chǔ)，如果沒有足夠的重資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積淀或品牌效應(yīng)、相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)套餐，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展也將受到限制。

輕資產(chǎn)路徑二：借力（中國式）Reits

      將項(xiàng)目形成資產(chǎn)包，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到良性狀態(tài)，形成Reits快速變現(xiàn)，這種運(yùn)作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式。國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在幾年也取得了一些突破。典型如萬通工業(yè)地產(chǎn)、萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、富春控股就在這條變輕之路上，先行一步。

      2015年6月，鵬華前海萬科類REITs基金正式發(fā)行，這只基金以深圳前海萬科企業(yè)公館的租金收益為基礎(chǔ)資產(chǎn)，被認(rèn)為是首只產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類Reits；2016年7月，位于浙江的富春控股集團(tuán)將旗下的電商物流品牌“運(yùn)通網(wǎng)城”打包6處物流資產(chǎn)在新加坡交易所主板上市，通過該Reits的發(fā)行，富春控股募得資金52億元。萬通號(hào)稱“美版工業(yè)地產(chǎn)”，其通過收購目標(biāo)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造和擴(kuò)大規(guī)模，接著通過基金或公司上市，打包出售等方式進(jìn)行資產(chǎn)再處理，最后實(shí)現(xiàn)退出。

      不過這些案例，皆有一定的特殊性，無論是中國式Reits，還是搭建境外架構(gòu)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)Reits還面臨著自身的行業(yè)難題，比如銷售為主、收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀少；工業(yè)用地年限較短并有進(jìn)一步縮短的可能等都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用（中國式）Reits推行輕資產(chǎn)的可能性。

輕資產(chǎn)路徑三：孵化與投資

      如果說，運(yùn)營輸出是園區(qū)價(jià)值的延伸，產(chǎn)業(yè)投資則是對(duì)園區(qū)價(jià)值的縱向深挖，這是另一種“輕功”。其中的佼佼者包括張江高科和啟迪控股，二者在產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域排兵布陣久矣。

      張江高科的產(chǎn)業(yè)投資可以追溯到2006年，2010年其投資的嘉事堂成功登陸中小板而一舉成名，投資力度一度加大，2015年提出以“科技投行”戰(zhàn)略方向，向科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”轉(zhuǎn)型并完成架構(gòu)調(diào)整，改變之前“重資產(chǎn)、高投資、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”模式轉(zhuǎn)型。2016年，張江高科已經(jīng)把“產(chǎn)業(yè)投資”作為年度三大業(yè)務(wù)板塊之一，明確提出要“著力加大產(chǎn)業(yè)投資布局”。通過直接投資、參股產(chǎn)業(yè)基金等方式，參與全投資鏈布局，并表示要打造一支具有張江特色的具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)投團(tuán)隊(duì)。有數(shù)字顯示，到去年， 張江高科已累計(jì)投資40億元，投資創(chuàng)投項(xiàng)目51個(gè)，境內(nèi)外已上市20家企業(yè)，其中，已完全退出有4家；預(yù)披露3家；即將報(bào)會(huì)12家；擬改制上新三板1家。2016年，還先后投資了嗨修養(yǎng)車、螞蟻金服、天天果園等公司。

      啟迪控股的產(chǎn)業(yè)投資的核心平臺(tái)是啟迪之星孵化器，在近兩年，隨著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的火爆迎來了風(fēng)口，迅速建立起70個(gè)孵化基地。數(shù)字顯示，啟迪之星早期投資始自1999年，依托清華大學(xué)的優(yōu)勢(shì)資源，啟迪之星曾以孵化+投資的形式孵化出2000家企業(yè)；并以投資+孵化的模式投資了300多家初創(chuàng)企業(yè)，投資總額超過20億元人民幣。其中直接上市19家、間接上市40家。

      有龐大的企業(yè)資源池，與企業(yè)有較高粘度，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)取道產(chǎn)業(yè)投資似乎是順理成章的事情，但這一輕資產(chǎn)路徑卻一定程度只能供“白富美”專用。

      首先，好的潛力企業(yè)往往有眾多投資機(jī)構(gòu)的追求，為什么要選擇園區(qū)投資？其次，一家地產(chǎn)企業(yè)能否組建、管理一支高效的產(chǎn)業(yè)投資團(tuán)隊(duì)？張江高科和啟迪控股顯然有各自難以復(fù)制的先天優(yōu)勢(shì)。前者作為國家級(jí)自主創(chuàng)新示范區(qū)的建設(shè)主體，有政策、資源紅加持，搭建起了對(duì)接多層次資本市場(chǎng)的通道；后者則背靠清華大學(xué)，在資金、創(chuàng)新資源上，都非普通園區(qū)可以比擬。放長(zhǎng)線釣大魚，產(chǎn)業(yè)投資之輕看似誘人，但成功不易。

輕資產(chǎn)路徑四：合作開發(fā)

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從早期的廠房、倉儲(chǔ)，逐漸向復(fù)合化形態(tài)進(jìn)化，出現(xiàn)一些以產(chǎn)業(yè)為中心，并提供生產(chǎn)、研發(fā)、辦公、商業(yè)乃至居住功能的產(chǎn)業(yè)綜合體，“產(chǎn)業(yè)新城”、“產(chǎn)業(yè)新區(qū)”對(duì)開發(fā)運(yùn)營者提出了更高的資金要求，然而，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商的現(xiàn)實(shí)選擇。

      現(xiàn)在業(yè)界已經(jīng)出現(xiàn)的一些案例，比如啟迪和協(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信；億達(dá)中國和湖北聯(lián)投合作開發(fā)武漢軟件新城；萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、天安數(shù)碼聯(lián)手上海項(xiàng)目；萬科、美國黑石合資物流地產(chǎn)等，深圳百富東方和碧桂園合作開發(fā)科技小鎮(zhèn)等。相信更多案例還將出現(xiàn)。

      無論重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，無高下優(yōu)劣之分，適合自己的，就是最好的。