房地產白銀時代，房企開始謀求新的發(fā)展方向，包括基建、金融、消費、醫(yī)療、健康等行業(yè)。

　　綠地是多元化布局的典型房企。11月25日上午，綠地集團董事長、總裁張玉良向21世紀經濟報道記者介紹，目前，綠地控股集團正按照深化供給側改革的要求進一步深化產業(yè)結構，并推進向城市運營服務商的轉型。

　　前兩年，綠地商辦及產業(yè)地產占50%的比例;而現(xiàn)在商辦和產業(yè)地產占三分之一，住宅業(yè)務占三分之二。綠地重視創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)需求，在產業(yè)園、辦公商務區(qū)全部增加了面向中小企業(yè)的智能化服務、信息系統(tǒng)服務、會議會務服務等。未來綠地還將向保險和健康醫(yī)療產業(yè)方面拓展。

　　商業(yè)和產業(yè)地產機會

　　《21世紀》：怎么看最近的房地產市場?

　　張玉良：一批企業(yè)如萬科、恒大、碧桂園，抓住了住宅突飛猛進的勢頭，銷售額已經超過3000億(元)，產業(yè)集中度提高。中小企業(yè)的發(fā)展相對下滑。

　　今年的土地市場(住宅)離譜地漲，這與今年前段時間金融政策的持續(xù)寬松有很大關系。受全球金融影響，主動和被動政策導致房地產市場價格大幅上漲，但三四線城市價格仍然上不去。明年很難出現(xiàn)今年這種增長情形，住宅方面不可能有像今年3-9月份這樣的勢頭，樓市需要穩(wěn)定，否則對于整個國家的穩(wěn)定增長會有很大壓力。

　　《21世紀》：房地產行業(yè)的集中與分化將會呈現(xiàn)什么狀態(tài)?

　　張玉良：第一種是像綠地，向綜合性發(fā)展。不僅做房地產，還向大基建、金融、產業(yè)運營切入。第二種，不是轉型，而是徹底改行。第三種，仍然守著房地產業(yè)務，但需要加強服務，而提升服務也是有成本的。中小企業(yè)幾乎不是考慮是否轉型，而是要么做專，要么被淘汰。因為房地產市場資金寬裕期結束的拐點已經來臨，尤其針對中小企業(yè)，社會資本的融資價格已經上漲很多。

　　《21世紀》：未來地產行業(yè)的機會在哪里?

　　張玉良：企業(yè)將繼續(xù)分化，地區(qū)分化也會加劇，但低迷地區(qū)要扭轉局面還有困難。中國房地產公司中，商業(yè)地產、產業(yè)地產真正做得好的很少。對綠地而言，過去超高層和綜合體優(yōu)勢比較明顯，現(xiàn)在開始要靠產業(yè)、城市建設和大基建，將房地產的產業(yè)運營和城市運營相結合，提高產業(yè)競爭力。

　　綠地前不久與協(xié)信合作，主要也是著眼于雙方在產業(yè)地產的協(xié)同。從規(guī)劃看，協(xié)信啟迪的空間很大。

　　《21世紀》：做大基建，前期投入的資金比較多，且回報周期可能也比較長。

　　張玉良：大基建以PPP這樣的形式獲得了中央政府的高度支持，各地政府也希望依靠大基建的增長來解決城市、地區(qū)的供給，當然也助于穩(wěn)增長。

　　綠地大基建的投資，大約是自有資金占三分之一，社會融資占三分之二。大基建自有資金的回報率能達到百分之八九左右。這種盈利模式是可持續(xù)的，也是安全的。對于企業(yè)來講，大基建也可以帶動住房開發(fā)、產業(yè)開發(fā)。雖然資金運作的時間確實比較長，但因為杠桿性相對較強，還能與其他產業(yè)統(tǒng)籌運作，資金問題就化解了。

　　《21世紀》：房地產信貸有收緊趨勢，杠桿成本會否稍微加大?

　　張玉良：從大企業(yè)來看，(杠桿成本增加)有限。但對于中小企業(yè)，成本已經上去了。我們有個金融服務公司的數據顯示，這一兩個月，社會資本的融資成本已經漲了百分之二十。

　　順應趨勢選擇產業(yè)

　　《21世紀》：綠地為什么會選擇大基建、大金融、大消費這三個方面來發(fā)展?

　　張玉良：從大勢來看，多大的企業(yè)，必須要有多大的行業(yè)，行業(yè)足夠大你才能做強大。

　　從大基建來看，中國處于一個重要的成長期，至少這五年我認為它非常重要，“十三五”還有“十四五”，市場都有大量需求。中國在經濟調整中，產業(yè)、城市都有巨大市場。

　　從消費來看，中國消費能力在持續(xù)提升，國內的產品滿足不了消費者，很多進口產品就進來了。包括度假旅游、養(yǎng)老等都應運而生，這些產業(yè)的空間很大。從大金融來看，大企業(yè)里，產業(yè)與金融的融合幾乎已經是標配，有金融工具配合跟沒金融工具配合，產業(yè)競爭力是不一樣的。

　　從綠地自身來看，我們也有這個能力。我們的基建業(yè)務原本就有基礎，也有品牌優(yōu)勢，能通過主業(yè)帶動很快做大。同時，當大基建拓展以后，因為跟政府的密切度和聯(lián)動性增加，獲取土地資源成本更低了，反過來又能帶動主業(yè)。實踐證明，這個商業(yè)模式是講得通的。

　　《21世紀》：綠地商業(yè)地產和產業(yè)地產占比在下降，未來還是這樣的布局規(guī)劃嗎?

　　張玉良：這兩年的環(huán)境變化，催生了住宅的快速發(fā)展。由于經濟結構調整，大量企業(yè)效益下滑，互聯(lián)網帶來的電商發(fā)展等因素影響，對產業(yè)地產、商業(yè)地產的沖擊確實比較大。但中國是一個巨大的市場，調整到一定程度以后，商業(yè)地產和產業(yè)地產的基本需求還在，盡管沒有過去那么高，但還有成長空間。商業(yè)和產業(yè)地產綠地還是要涉足的，只是會在區(qū)域布局上適當調整，產業(yè)模式上積極轉型創(chuàng)新，包括資本層面的平臺搭建等，要做強綜合實力。

　　《21世紀》：綠地還會做哪些產業(yè)?

　　張玉良：未來，我們除了現(xiàn)有三個大產業(yè)以外，下一步可能會探索進入保險和健康產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)。去年以來，險資發(fā)展迅猛，這是因為中國經濟發(fā)展到現(xiàn)在，保險業(yè)已經到了快速成長階段，而且保險市場還有巨大的成長空間。綠地將擇機醞釀搭建健康養(yǎng)老醫(yī)療板塊的大平臺，加強產業(yè)協(xié)同發(fā)展。

　　此外，綠地還會繼續(xù)尋找并購機會。