去年以來，不少內地房地產商紛紛為產業(yè)地產試水，無疑為房企轉型帶來契機。

       碧桂園副總裁朱劍敏7月底在香港透露，集團在近期將宣布全面進軍產業(yè)地產，先做科技創(chuàng)新智慧生態(tài)小鎮(zhèn)，初步估計每個科技小鎮(zhèn)的投資額都不低于300億元人民幣。

       此前，同在7月，廣州空港經濟區(qū)總部經濟園舉行招商簽約活動，當日還舉辦大型招商宣傳暨進駐企業(yè)簽約活動及廣州國際空港中心開工啟動儀式，該地塊此前由綠地集團以25億元的價格摘取。同在廣州，保利地產首個產業(yè)地產項目南沙保利電商港7月13日也正式啟動了全球招商，希望聚集跨境商務、港航服務、制造研發(fā)、保稅展貿等四大產業(yè)。

       產業(yè)地產被認為是房地產白銀時代的房企掘金的重要業(yè)態(tài)之一，以住宅開發(fā)為主要業(yè)務的傳統(tǒng)房企大局進入也不足為奇。然而，億達中國控股有限公司董事局主席孫蔭環(huán)日前表示，一個好的住宅開發(fā)商未必能成為好的產業(yè)園區(qū)開發(fā)商和運營商，甚至在他看來，產業(yè)地產一定程度上已經供大于求了。

       “新食客”的香餑餑

       作為住宅領域的龍頭企業(yè)，萬科去年已著手在廣州打造“萬科云城”，這是廣州萬科進軍產業(yè)地產的首個標志，希望以互聯(lián)網思維重構產業(yè)生態(tài)圈，打造科技及創(chuàng)意產業(yè)集聚平臺；同時，對于房地產企業(yè)而言，這同樣也是一種重要的信號。

       2016年上半年銷售業(yè)績大增的碧桂園對產業(yè)地產的戰(zhàn)略同樣呼之欲出，據(jù)透露，碧桂園打算先在深圳周邊的惠州、東莞等城市發(fā)展“科技小鎮(zhèn)”項目，每個科技小鎮(zhèn)預計年產值450億元、年稅收40億元，就業(yè)人口超過8萬人，科技小鎮(zhèn)中涵蓋的產業(yè)主要包括總部經濟、金融、生物健康、醫(yī)藥產業(yè)等。

       另一方面，險資對于產業(yè)地產的覬覦同樣值得關注。資本巨鱷平安集團旗下 “隱形地主”平安不動產一直長期活躍于土地市場，現(xiàn)如今也開始布局產業(yè)地產平臺。7月28日，平安不動產與中國科學院深圳先進技術研究院在烏鎮(zhèn)籌建“平安創(chuàng)·中科創(chuàng)客學院”（以下簡稱“平安創(chuàng)”），并計劃將“平安創(chuàng)”打造成為布局產業(yè)地產的品牌。

       日前，平安已經針對其產業(yè)地產業(yè)務，成立平安不動產產業(yè)發(fā)展有限公司，設立上海、深圳雙總部，重點布局一線、強二線城市。平安不動產城市發(fā)展事業(yè)部相關負責人對媒體透露，平安集團具有金融和產業(yè)資源優(yōu)勢，已發(fā)展醫(yī)療、教育、健康、汽車、房產等多元產業(yè)，因此內部可以形成產業(yè)聯(lián)盟。未來平安不動產將在“平安創(chuàng)”品牌下，構建平安金融、科技、健康等垂直領域的產業(yè)綜合體、產業(yè)園和產業(yè)新市鎮(zhèn)產品系列。

       對此，業(yè)內人士表示，在經濟步入下行周期過程中，一些基礎良好的制造業(yè)，都需要一個平臺去實現(xiàn)產業(yè)最大化，從而保住規(guī)模適度擴張，而平安集團的金融屬性、資金規(guī)模與產業(yè)資源恰恰是其他產業(yè)地產商所不完全具備的。

       “老食客”擴張求升級

       對于“產業(yè)熱潮”，在孫蔭環(huán)看來，產業(yè)地產一定程度上已經供大于求了，產業(yè)園區(qū)市場的蛋糕實際上會偏向真正有產業(yè)聚集能力和運營服務能力的開發(fā)商和運營商，但在區(qū)域經濟轉型升級的形勢下，很多房地產企業(yè)仍將產業(yè)園區(qū)作為轉型的首選方向。

       在該領域深耕近20年的億達曾透露，此前的產業(yè)地產開發(fā)實際已經經歷過三個階段的升級。

       第一個階段是空間提供商。1998年，億達就開始介入軟件園區(qū)建設，但企業(yè)入駐園區(qū)只是開始，專業(yè)的運營才是產業(yè)園區(qū)能夠立足的根本。第二階段是園區(qū)服務商和運營商。孫蔭環(huán)認為，從傳統(tǒng)的物業(yè)服務升級為運營級服務，從而快速形成產業(yè)聚集，推動城市經濟轉型升級和人口結構的改變。這是對園區(qū)核心管理能力的考驗，也是產業(yè)園區(qū)的價值所在。第三階段是做園區(qū)企業(yè)的事業(yè)合伙人。隨著互聯(lián)網+、智慧產業(yè)浪潮的到來，客戶的業(yè)態(tài)在發(fā)生變化，面向國內市場的互聯(lián)網企業(yè)以及中小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)越來越多，億達已經開始轉型做入園企業(yè)事業(yè)上的合伙人，通過投資、孵化等方式與創(chuàng)業(yè)企業(yè)共同成長。

       業(yè)態(tài)不斷升級的背后，事實上也是產業(yè)地產的競爭正在日趨激烈，作為億達異地擴張的第一個城市，武漢在今年也迎來了另一個產業(yè)地產領域的高手——華夏幸福。以“固安模式”聞名的華夏幸福也看準了武漢這個頗具潛力的市場，7月28日，華夏幸福與武漢市江夏區(qū)人民政府簽署合作協(xié)議，雙方合作區(qū)域占地面積約為34.81平方公里，華夏幸福擬于此建造產業(yè)新城。這已經是今年以來華夏幸福在武漢取得的第二個產業(yè)新城項目，其在武漢全部項目的合計面積已經達到81.5平方公里，這已經超過廣州兩個越秀區(qū)、上海徐匯區(qū)加上黃浦區(qū)的面積，接近北京東、西兩城區(qū)的合計面積。

       華夏幸福將根據(jù)協(xié)議，在委托區(qū)域內進行開發(fā)建設運營工作，包括但不限于進行委托區(qū)域內的土地整理投資、基礎設施建設、公共設施建設、產業(yè)發(fā)展服務、規(guī)劃設計、綜合運營管理等與開發(fā)建設相關的各項工作。江夏區(qū)人民政府則承諾將委托區(qū)域內所新產生的收入的地方留成部分按國家規(guī)定繳納至地方財政后，政府按照約定比例留存，剩余部分全部作為償還華夏幸福投資成本及支付投資回報的資金來源。

       業(yè)內專家認為，華夏幸福所取得的土地雖不是熱門區(qū)域，但存在產業(yè)主題，能在遠郊獲得大份額的土地資源同時進駐熱點城市也是一個機會，而憑借自身的運作能力和政府的大力支持，要做下去并不困難。

       盡管產業(yè)地產領域上述兩強在模式和專注領域上有較大不同，但兩者之間共同之處都在于已經脫離了“空間提供”的階段，正如孫蔭環(huán)所說，其實“聚集產業(yè)”才是根本。他認為，“去房地產化”是產業(yè)地產未來的發(fā)展方向，即不再用房地產的思維去開發(fā)產業(yè)園區(qū)，而是從行業(yè)、投資的角度為企業(yè)提供服務。

       “產業(yè)園區(qū)市場的蛋糕一定會偏向真正有產業(yè)聚集能力和運營服務能力的開發(fā)商和運營商。面對新的挑戰(zhàn)，產業(yè)園區(qū)運營商在提供硬件載體的基礎上，要做入園企業(yè)的合伙人，與企業(yè)深度聯(lián)姻。未來，產業(yè)地產利潤的主要來源將不只是房租和服務性收入，還會有產業(yè)資源整合、區(qū)域資產管理帶來的價值提升收益。”孫蔭環(huán)表示，在擬新進入的城市中，通常會先利用輕資產模式熟悉城市環(huán)境，建立自己的輕資產團隊。他透露，億達正在全國范圍內積極布局城市更新類項目改造業(yè)務，主要聚焦兩大業(yè)態(tài)，一類是工改辦、商改辦項目，一類是產業(yè)園、商務園、科技園、寫字樓等項目。

       顯然，低端業(yè)態(tài)的產業(yè)地產的過剩已經成為必然，而新型業(yè)態(tài)和各類“升級版”將很快引領產業(yè)地產“開席”。