以產(chǎn)業(yè)新城為主要運營模式的華夏幸福，雖不是純粹的房企，卻正憑借房地產(chǎn)銷售的大增，向千億陣營邁進。

　　華夏幸福近日發(fā)布中報顯示，上半年銷售額達584.34億元，同比增長74.95%。其中房地產(chǎn)業(yè)務貢獻率仍在八成以上，較去年已有所減少;從區(qū)域貢獻來看，京津冀成為其主要“收割場”。

　　作為園區(qū)開發(fā)經(jīng)營商，華夏幸福的業(yè)務側(cè)重和區(qū)域布局均有強烈的政策導向性，其股票也為多家券商所推薦。但業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)績分布過于集中的現(xiàn)實，以及產(chǎn)業(yè)運營中受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響，都有可能成為未來業(yè)績的不確定因素。

　　房地產(chǎn)仍是主要貢獻點

　　按照全年870億元的銷售計劃，上半年公司已完成67.2%。據(jù)易 居克 而瑞統(tǒng)計，上半年這一銷售規(guī)模在國內(nèi)房企中排名第七。

　　多數(shù)機構(gòu)認為，按照當前增長態(tài)勢，在去年實現(xiàn)723.53億的銷售規(guī)模后，今年華夏幸福的銷售有望首度突破千億大關。

　　分業(yè)務類型看，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務銷售額共計 483.57 億元(含園區(qū)結(jié)算收入99.31億元，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅簽約銷售額384.26億元)，城市地產(chǎn)簽約銷售額95.34億元，其他業(yè)務(物業(yè)、酒店)銷售額5.43億元。

　　據(jù)此計算，除去園區(qū)結(jié)算收入外，上半年房地產(chǎn)業(yè)務的銷售占比為83%，仍是最重要的業(yè)績貢獻點。而在過去兩年，華夏幸福房地產(chǎn)業(yè)務的銷售占比分別為85.2%(2014年)和86.4%(2015年)。

　　在非房地產(chǎn)業(yè)務中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務業(yè)務雖然占比不大，但由于利潤率高企，對總體利潤的貢獻較高。安信證券報告指出，2015年華夏幸福產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務收入的毛利率最高為 95.01%，對公司整體毛利潤貢獻率達到 43.93%。

　　在房地產(chǎn)市場進入下行周期時，產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務將為華夏幸福提供可持續(xù)的業(yè)績支撐。華夏幸福提供的信息顯示，受益于高利潤率的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務占比提升，今年上半年公司實現(xiàn)總體毛利率45.3%，同比上升12.7%;實現(xiàn)銷售凈利率22.5%，同比上升4.5%。

　　從分布來看，環(huán)北京區(qū)域貢獻了上半年營業(yè)收入的九成以上。上半年華夏幸福在中部、長江經(jīng)濟帶、珠三角等區(qū)域都實現(xiàn)了布局，還完成首個海外產(chǎn)業(yè)新城項目投資協(xié)議的簽署，海外總部也在新加坡正式開業(yè)。這些動作被認為在一定程度上體現(xiàn)了其模式的可復制性，但從投資回報周期上看，尚難在短期內(nèi)形成業(yè)績貢獻。

　　與此同時，華夏幸福通過設立孵化器、股權投資等所做的產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務，同樣有著較長的收益回報期，尚未體現(xiàn)在當下業(yè)績報表上。

　　可持續(xù)性存疑

　　華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式兼具產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新城建設運營性質(zhì)。這也決定了其業(yè)務側(cè)重和區(qū)域布局都有強烈的政策導向性，并容易受到資本市場追捧。

　　從區(qū)域布局來看，華夏幸福重點布局的京津冀、長江經(jīng)濟帶、珠三角等區(qū)域都是未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點。其在海外的擴張，也沿著“一帶一路”的規(guī)劃進行。

　　盡管如此，仍有分析認為，華夏幸福的模式更適合縣域經(jīng)濟發(fā)展，很難深入一二線城市進行布局。而作為其業(yè)績貢獻主體房地產(chǎn)業(yè)，恰恰在這些區(qū)域有著較大的去庫存壓力。因此，其銷售規(guī)模的可持續(xù)性存在一定疑問。

　　即使從當下的業(yè)績貢獻上看，也有區(qū)域過于集中的風險。中報顯示，華夏幸福目前正在操作的140個房地產(chǎn)項目中，有120個位于京津冀區(qū)域。而根據(jù)安信證券統(tǒng)計，在華夏幸福2015年770.94萬平方米的銷售面積中，廊坊市的銷售達到630.4萬平方米，占比81.8%。

　　上海易 居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，銷售業(yè)績過于集中在京津冀周邊城市，會使區(qū)域投資風險加大。換言之，如果后續(xù)此類城市市場降溫，就會影響此類企業(yè)的業(yè)績。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年7月廊坊市住宅成交3732套，環(huán)比下降27.6%;與4月7120套的今年最高點相比，下降47.6%。有分析指，廊坊樓市的投資客比例較高，一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，降溫可能會較為劇烈。

　　嚴躍進還表示，更重要的是，此類區(qū)域房價上漲后，也會使產(chǎn)業(yè)投資等潛在成本增加，進而影響各類產(chǎn)業(yè)導入，這都是需要警惕的風險。

　　此外，在當前宏觀經(jīng)濟形勢不甚明朗的背景下，其產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務也可能受到影響。嚴躍進指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營，會很容易受到經(jīng)濟調(diào)整等影響。他還表示，擴張過程中，一定要注意對劣質(zhì)產(chǎn)業(yè)進行淘汰，否則產(chǎn)業(yè)本身不推陳出新，容易拖累產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新節(jié)奏。

　　一直看好華夏幸福的中投證券，也提示了類似風險，“OLED 產(chǎn)業(yè)資金密集，更新?lián)Q代快，產(chǎn)品面臨降價和被替代的風險”。其所指的事件，在于華夏幸福于6月底發(fā)布公告稱，將投資50億元分別在河北霸州和固安建設OLED項目。OLED是繼液晶顯示之后的新一代主流顯示技術，被指具有較為廣闊的市場前景。

　　中投證券還指出，京津冀一體化可能不及預期，以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不確定性，也有可能構(gòu)成風險。